Qu’est-ce que la régularisation ?

Régulariser un bien est l’action d’obtenir un permis d’urbanisme pour des actes et travaux réalisés sans autorisation préalable (alors que ces derniers sont soumis à l’obligation de permis d’urbanisme) ou dans le cadre du non-respect d’un permis octroyé.

La régularisation peut être :

  • volontaire (généralement lors de la vente du bâtiment, les notaires sont par ailleurs l’obligation de prévenir tout acquéreur de la présence d’irrégularité urbanistique) ;
  • suite au constat par l’administration actant la situation irrégulière du bien (un procès-verbal d’infraction dressé par un agent contestateur). Dans ce cas, l’administration peut demander le paiement d’une amende. Cette transaction financière ne régularise pas la situation du bien et peut être appliquée à chaque constatation de l’état irrégulier du bien par les autorités.

Dans le cas d’un PV d’infraction urbanistique, le propriétaire devra préalablement régler l’amende avant de pouvoir introduire la demande de régularisation par un architecte.

« Aucun permis de régularisation relatif aux actes et travaux ou à l’urbanisation objets d’un procès-verbal de constat dûment notifié conformément à l’article D.VII.6 ne peut être octroyé et envoyé par l’autorité compétente qui a reçu le procès-verbal ou qui en a été avisée, tant que n’est pas versé le montant total de la transaction. Le permis ne peut être refusé s’il y a eu paiement du montant total de la transaction. »
CoDT 2017

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Extrait du CoDT

Chapitre 1 Actes infractionnels
Art. D.VII.1
§1er. Sont constitutifs d’infraction les faits suivants :
1° l’exécution des actes et des travaux visés à l’article D.IV.4 ou l’urbanisation d’un bien au sens de l’article D.IV.2, sans permis préalable, postérieurement à sa péremption ou postérieurement à l’acte ou à l’arrêt de suspension du permis ou encore non conformément au permis, à l’exclusion des actes posés en méconnaissance du parcellaire du permis d’urbanisation lorsqu’ils ne nécessitent pas une modification du permis d’urbanisation
conformément à l’article D.IV.94, §2 ;
2° la poursuite des actes et travaux visés à l’article D.IV.4 ou l’urbanisation d’un bien au sens de l’article D.IV.2, sans permis préalable, postérieurement à sa péremption ou postérieurement à l’acte ou à l’arrêt de suspension du permis;
3° le maintien des travaux exécutés après le 21 avril 1962 sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci ;
4° à l’exception des actes et travaux autorisés en dérogation ou exonérés de permis, le non-respect des prescriptions des plans de secteur et des normes du guide régional d’urbanisme ;
5° le non-respect des règles d’affichage du permis visées à l’article D.IV.70 ou de publicité visées à l’article D.IV.76. et
au Livre VIII;
6° l’absence de notification du début des travaux visée à l’article D.IV.71;
7° le non-respect des dispositions du Code wallon du patrimoine.
§2. Le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci n’est pas
constitutif d’une infraction au terme d’un délai de dix ans après l’achèvement des actes et travaux, pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient réunies :
1° l’infraction a été commise :
…a) soit dans une zone destinée à l’urbanisation au plan de secteur au sens de l’article D.II.23, alinéa 2 ;
…b) soit dans une zone d’aménagement communal concerté mise en oeuvre et qui porte sur une ou plusieurs affectations destinées à l’urbanisation au sens de l’article D.II.23, alinéa 2 ;
…c) soit sur des constructions, installations ou bâtiments, ou leurs aménagements accessoires ou complémentaires,
existant avant l’entrée en vigueur du plan de secteur, ou dont l’affectation est conforme à la zone, ou dont l’affectation a été autorisée en dérogation au plan de secteur ;
2° les actes et travaux en infraction sont conformes aux normes du guide régional ;
3° les actes et travaux en infraction rencontrent l’une des hypothèses suivantes :
…a) en cas de non-respect du permis d’urbanisme ou du permis d’urbanisation délivré, l’ampleur des écarts est inférieure à vingt pour cent :
……i) de l’emprise au sol autorisée ;
……ii) de la hauteur sous corniche et au faîte du toit autorisée ;
……iii) de la profondeur autorisée ;
……iv) de la volumétrie autorisée ;
……v) de la superficie de planchers autorisée ;
……vi) des cotes d’implantation des constructions ;
……vii) de la dimension minimale ou maximale de la parcelle.
…b) en cas de réalisation d’un auvent en extension d’un hangar agricole autorisé, pour autant que :
……i) la hauteur du faîte de l’auvent soit inférieure à celle sous corniche du hangar ;
……ii) le hangar présente un tel auvent sur une seule de ses élévations ;
……iii) l’auvent présente une profondeur maximale de sept mètres mesurés à partir de l’élévation du hangar ;
…c) en cas de non-respect des ouvertures autorisées ;
…d) en cas de non-respect des tonalités autorisées par le permis d’urbanisme.
§3. Les dispositions du Livre Ier du Code pénal, en ce compris le chapitre VII et l’article 85, sont applicables auxdites infractions ainsi qu’à celles prévues aux articles D.VII.7 et D.VII.11.
…
Section 3 Transaction et régularisation
Sous-section 1ère Transaction
Art. R.VII.19-1
Le montant de l’amende transactionnelle visée à l’article D.VII.19, est calculé comme suit :
1° construction, reconstruction ou extension de bâtiments destinés au logement, de bâtiments à usage agricole, de dépendances, de volumes annexes ou isolés tels que sous-sol, garages, vérandas, serres, abris de jardin, abris pour animaux :
……a) 15 euros par m³ pour les infractions allant de 1 à 100 m³ ;
……b) 25 euros par m³ pour le volume infractionnel au-delà de 100 m³, mesuré à l’extérieur ;
2° construction, reconstruction ou extension de bâtiments à usage industriel, commercial, professionnel ou de bureau :
……a) 25 euros par m³ pour les infractions allant de 1 à 100 m³ ;
……b) 50 euros par m³ pour le volume infractionnel au-delà de 100 m³, mesuré à l’extérieur ;
3° construction, reconstruction ou extension de volumes annexes ouverts tels que les car-port : 10 euros par m³ ;
4° implantation d’un bâtiment non conforme au permis délivré : 25 euros par m² d’emprise au sol ;
5° placement d’installations fixes : 100 euros par m² d’emprise au sol ou 100 euros par mètre courant calculé en hauteur, le montant le plus élevé étant appliqué ;
6° placement d’enseignes et de dispositifs de publicité : 100 euros par m²;
7° démolition : 25 euros par m² d’emprise au sol ;
8° transformation d’un bâtiment construit ou à construire portant atteinte à ses structures portantes : 250 euros ;
9° transformation d’un bâtiment construit ou à construire impliquant une modification de sa volumétrie : 15 euros par m³ mesuré à l’extérieur ;
10° modification de l’aspect de matériaux de toiture ou de parement des élévations : 25 euros par m²;
11° ouverture, modification ou obturation de baies en toiture ou en élévation : 100 euros par baie ;
12° remplacement de portes ou de châssis : 250 euros par porte ou châssis ;
13° création d’un nouveau logement dans une construction existante : 1.000 euros par logement ;
14° modification de la destination de tout ou partie d’un bien : 25 euros par m³ de bâtiment mesuré à l’extérieur lorsque la modification de destination est réalisée dans une construction existante ou 100 euros par m² de terrain lorsque la modification de destination est réalisée en dehors d’une construction existante ;
15° modification dans un bâtiment dont la destination autorisée par permis d’urbanisme est commerciale, de la
répartition des surfaces de vente et des activités commerciales autorisées : 25 euros par m² ;
16° modification sensible du relief du sol, en ce compris la création de retenues d’eau ou le creusement d’excavations : 10 euros par m³ ;
17° boisement, déboisement, en ce compris la sylviculture et la culture de sapins de Noël : 5 euros par m² de
surface boisée, déboisée ou faisant l’objet d’une culture de sapins de Noël ;
18° abattage d’arbres isolés à haute tige dans les zones d’espaces verts ou dans le périmètre d’un schéma d’orientation local : 100 euros par arbre abattu ;
19° abattage de haies ou d’allées : 15 euros par mètre courant de haie abattue, 250 euros par arbre abattu
dans l’allée ;
20° abattage d’arbres, d’arbustes ou de haies remarquables : 1.000 euros par arbre, 500 euros par arbuste, 25 euros
par mètre courant de haie abattu ;
21° modification de la silhouette d’arbres, d’arbustes ou de haies remarquables : 500 euros par arbre,
250 par arbuste, 10 euros par mètre courant de haie ;
22° travaux portant atteinte au système racinaire d’arbres, d’arbustes ou de haies remarquables : 350 euros par arbre, 175 par arbuste, 7 euros par mètre courant de haie ;
23° défrichage de la végétation visée à l’article D.IV.4, alinéa 1er, 13° : 25 euros par m² de surface défrichée ;
24° modification de la végétation visée à l’article D.IV.4, alinéa1er, 13° : 15 euros par m² de surface modifiée ;
25° dépôt de véhicules usagés : 100 euros par véhicule ;
26° dépôt de mitrailles, de matériaux, de déchets : 25 euros par m³;
27° placement d’installations mobiles, telles que roulottes, caravanes et tentes : 100 euros par installation;
28° construction de murs: 25 euros par mètre courant ;
29° pose de clôtures : 15 euros par mètre courant;
30° pose de portiques ou portillons : 100 euros par portique ou portillon ;
31° réalisation d’ouvrages d’art tels que ponts, tunnels, routes, canalisations : 10 % du coût estimé des travaux ;
32° réalisation d’actes ou de travaux non visés aux points 1° à 31° : de 250 euros minimum à 2.500 euros maximum.
Source : CoDT, Livre VII – INFRACTIONS ET SANCTIONS (Numéro de dépôt légal : D/2017/11802/11), 2017